건축
실전
다. 나) D. 최대건축가능규모검토
개략적인 최대 건축 가능 규모 검토를 위한 process
1. 기본 정보 확인 단계
① 토지이용계획 열람(luris.molit.go.kr)을 통해 대지면적과 지역지구 등 지정여부 확인
② 자치조례(시,군,구 홈페이지, 「도시계획조례」)에서 지역·지구에 따른 건폐율 및 용적률 최대 한도 확인
2. 「건축법」에 따른 대지면적 산정 및 건축가능 규모 산정
① 건축 가능한 대지면적 산정 <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제1호>
② 최대 건축면적 산정: ①번에서 산정된 대지면적 × 최대 허용 건폐율
③ 최대 지상층 연면적 산정: ①번에서 산정된 대지면적 × 최대 허용 용적률
④ 최대 층수 산정: ③/②
예를 들어 B씨는 근린생활시설을 건축하고 싶어 한다. B씨 땅의 토지이용계획을 열람해보니 제2종 일반주거지역이고, 토지면적이 500㎡이며 전면도로 폭이 4m이다. 또한 B씨의 대지 주소는 00시에 위치하며, 00시의 홈페이지에서 「도시계획조례」를 확인해보니 제2종 주거지역의 최대 허용 건폐율은 50%이고 용적률 200%였다.
건폐율과 용적률이 확인되면 다음은 「건축법」을 적용할 차례다.
첫째, 먼저 토지이용계획 상의 면적에서 건축 가능한 대지면적을 산정하여야 한다. B씨의 대지는 전면도로 폭이 4m이므로 「건축법」에서 규정하는 접도요건을 갖추었다. 따라서 도로 미달 폭 확보 등으로 토지면적에서 제외할 부분 없이 전체를 대지면적(500㎡)으로 하여 건축 규모를 검토할 수 있다. 단, 연면적이 2,000㎡ 이상인 경우는 도로 폭 6m를 확보해야 하므로 이 경우는 도로 폭 6m확보분을 제외하여 대지면적 산정을 다시 해야한다.
둘째, 최대 건축면적을 산정할 차례로, 이는 산정된 대지면적(500㎡) × 조례 상의 건폐율(50%)로 구할 수 있다. 따라서 최대 건축면적은 250㎡이다.
셋째, 최대 지상층 연면적은 대지면적(500㎡) × 조례 상의 용적률(200%) = 1,000㎡ 이다.
넷째, 마지막으로 최대 층수는 1,000㎡ / 250㎡ = 4층이 된다.
그리고 4층 또는 5층 또는 10층의 가능여부는 해당 지역의 층수 제한 또는 높이 제한 등이 있다면, 이를 반영하여 검토한다.
